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区域开发开展可行性研究的必要性

  可行性研究目前在工程建设领域运用十分成熟和规范,促进了工程项目的科学决策,也推进了地方经济和社会的发展。然而,作为若干工程项目的集合且更为复杂的区域开发,却很少实行全面的可行性研究,这导致了不少问题的出现。为提高区域开发的科学性,笔者建议应在区域开发中也推行可行性研究。
  国家对于可行性研究方法、可行性研究报告的内容、编制单位、立项审批等方面都形成了一套完善的制度规范。通过实行可行性研究,从技术、经济和组织管理等多个角度进行全面分析和论证,使得项目的决策更为科学合理,减少了建设中的浪费和盲目性,保障了工程的质量。毫不夸张地说,可行性研究在宏观上促进了整个国民经济的发展。
  不过,目前的可行性研究主要是针对单体项目而言的,在更为复杂的区域开发中却很少涉及。这里所说的区域开发主要是指新城(新区)建设和产业园区开发。这里笔者结合四川省某县正在建设的一个新区来说明区域开发的复杂性和综合性。
  项目多。区域开发涉及的地域范围无论面积大小,都是多个单体项目的集合。上述县正在建设的新区仅3平方公里,但需建设的项目几乎涉及各类工程,包括道路、绿化、公园、污水处理厂、管网、垃圾填埋场、跨江大桥、体育馆、博物馆、学校、医院等等。
  投资大且投资周期长。该新区投资高达20亿元,显然比单体项目投资要大很多,更不用说六七十平方公里的新区了,其投资起码三四百亿元。此外,区域开发周期也比较长,往往在数年甚至十几年。
  影响面大。区域开发大都要进行大规模的征地拆迁。前面提到的该新区开发关乎近4000名农民的切身利益,更不用说那些几十平方公里的区域开发要涉及好几万人。开发中稍有闪失,都会影响社会稳定。而且新城开发的项目多是民生工程,对于城市的品质大有影响。
  风险程度高。区域开发,其“产品”主要是经营性土地,土地出让收入是投资回收最主要的来源;对于产业园区而言,还有税收收入可以用于回收投资。投资回收来源单一且还受到当地房地产市场、企业经营业绩等多方面的影响,风险程度比较高。
  区域开发既然这么复杂,蕴含的风险也如此之高,那有没有人针对区域开发的可行性从整体角度进行研究呢?有人会说,城市规划可以看作可行性研究,它就是在对区域定位、功能配比、设施配置等进行可行性研究,对区域的未来描绘蓝图。
  应该说,城市规划只是画了一个“蓝图”,但这个“蓝图”如何实现,规划是没有给出答案的。因此,各地在从“蓝图”到“实景”的过程中,出现了各种各样的问题。有的是大干快上、盲目建设,有的是“城中村”、断头路、“半拉子”工程,还有的地方片面追求豪华,高标准、高规格却“华而不实”,更不用说“鬼城”、“睡城”、“空城”等等现象了。
  之所以出现上述问题,其本质就在于新区建设开始之前,没有对如何实现规划进行充分论证分析,也就是没有进行细致的可行性研究。这个可行性研究的目的就是要以城市规划为基础,在充分调研了解的基础上,分析盘点资源和方法,设计出实现规划的可操作的路径来。
  那么,在区域开发中如何开展可行性研究?笔者认为可以参考工程项目可行性研究的方法。比如建设的必要性、技术方案、实施进度建议、组织实施方式、财务分析、风险分析及规避策略等方面都可以借鉴采用。笔者还是以上述某县城市新区为例,对如何以城市规划为基础开展区域的可行性研究提出尝试性的建议。
  第一,梳理清楚项目,对整体盘子有准确的把握。应该首先把需要建设的各类项目梳理清楚,包括每个项目的建筑规模、建设要求、技术规格等。整体盘子摸清了,有利于确定投资总额、各项目性质和投资主体等进一步的工作。
  第二,设计组织建设模式,充分发挥好市场和政府的作用。结合项目属性(非营利性、半营利性和营利性项目),分清政府与市场之间的边界,把能交给市场的交给市场。上述新区建设中,政府就主要负责主次干路、桥梁、公园和绿化、部分公共服务设施。同时,在政府各部门之间还进行责任划分,各部门干好各自的事。此外,还建立了合作协调机制、督察机制等,保障项目按时按质完成。
  第三,分析建设时序,分步推进实现价值最大化。分清主次,分阶段有序推进,才能最优化区域价值。上述新区建设,优先拉开主干路网,畅通交通网络;同时加快打造政务中心和水景公园,形成片区亮点,吸引人气。再就是根据基础设施的建设进展情况,合理推进经营性用地出让,推进房地产开发。
  第四,做好财务分析,解决资金筹措问题。投资估算、资金筹措、资金运用、收入分析、效益分析等都是必不可少的。上述新区建设,通过估算,全部项目总投资高达20亿元,资金筹措主要通过BT模式和以城投为平台进行融资,基本解决了资金来源问题。经济效益方面,土地供应收入是最主要的,而且根据估算土地供应收入基本能覆盖投资。当然,除了经济效益,在城市品质提升、城市环境改善等方面都会有益处。
  第五,风险分析,并相应提出解决措施。区域开发的风险主要有战略定位风险、规划风险、筹资风险、管理风险、外部协作风险、资金风险、房地产市场风险等。上述新区开发中,结合可能存在的风险分析,提出规避举措,主要是做大做强城投、采取多种增值举措提升区域价值、建立协调机制等。
  与工程项目编制可研一样,区域开发的可行性研究也应当由业内有专业经验的咨询机构来进行,这样能更有利于科学决策。鉴于可行性研究对区域开发的无可替代的决策支持作用,建议把可行性研究作为区域开发的前置研究工作之一,可行性研究的成果还应通过政府集体研究决策。
发布:勤业建工   发布时间:2013-5-21  阅读:4335次

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